博鳌21世纪房地产论坛20年：一部中国房地产当代(2)

??此前一年，时任国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松在博鳌21世纪房地产论坛上做出了著名的警示：房地产泡沫来临时，连猪都会飞。

??与潘、冯等的稳健不同，2004年到2007年，房地产业频频上演“速度与激情”，一批开发商通过加杠杆迅速做大规模。但在巴曙松看来，危机的种子已经埋下。“从6000多家房地产公司的平均负债率或者是160家上市的房地产公司的财务报表来看，大部分是超负荷运用杠杆，不太符合银行严格的贷款政策，能够获得资金的只有一小部分。”巴曙松说，“他们还在飞。”

??2008年的博鳌21世纪房地产论坛，主题是“地产相对论：紧缩与通胀下的多重变量”。“变量”一词，准确地反映出当时市场的诸多不确定性，无论对于小企业，还是大型房企。

??“我每年参加博鳌21世纪房地产论坛的时候，记忆中都是阳光灿烂的日子，今天早晨一看是阴天，有一点像当前的房地产形势。”金地集团董事长凌克说。经过快速发展，当时金地已经跻身房企“第一军团”，与万科、保利、招商并称为“万保招金”。

??当时的情况的确不容乐观，一批小房企迅速倒下，部分大房企摇摇欲坠，很多人在观望着，谁会变成第二个顺驰？

??但房地产业对中国经济的贡献日渐增长，令凌克或多或少有了些底气。“房地产企业占银行的贷款是20%左右，……一旦房地产行业进行深度的调整，银行业的危机是很大的。”

??随后，“四万亿”投资中，有一部分间接流向房地产，行业终于从危机中解脱出来，并开启一轮新的牛市。2009年的博鳌21世纪房地产论坛，凌克的心情好了很多，他在演讲中说，在牛市中一定要抓住机会，“赚到你该赚的钱”。

??如果说此前的多空对战一直呈现拉锯态势，经此一役，中国楼市的“唱多派”开始明显占据上风。虽然市场仍然会不时下行，但“周期论”的盛行仍然让人相信，短暂的低迷过后，市场会迎来更好的增长。

??从2009年开始，房地产市场又启动了一轮快速发展，即便有“国十条”、“新五条”等诸多调控政策，但市场上行的大趋势仍在延续。在此期间，又一批房企通过加杠杆实现快速发展，其中以闽系最为惹眼。

??那几年的博鳌论坛上，虽然忧患意识仍在，但行业的情绪仍然十分乐观。2012年，时任星河湾副总裁梁上燕在论坛上说，“未来的房产10年是给中国的。”

??但仅仅两年后，市场就悄然迈过了供需总量的平衡点，这时有人开始意识到，“白银时代”真的到来了。

??叁

??行业变奏曲

??2014年和2015年，楼市低迷。博鳌论坛上，久违的多空大战再度上演。这一次，唱空派有了更多的理论依据，比如，房地产市场供需总量已经平衡，未来将出现供大于求。

??但后来的现实表明，房地产市场的运行逻辑，不是简单的供需理论可以解释的。2016年到2019年，楼市实现了近4年的高速增长。借助高周转和高杠杆，房企的规模再度崛起，2019年已有超过30家房企迈入千亿门槛，其中有4家房企的销售规模超过5000亿。

??这还是在2016年多地启动楼市调控，且政策趋于严厉化和常态化的条件下实现的。

??迈入“白银时代”的房地产业，运行逻辑变了吗？

??在2019年的博鳌21世纪房地产论坛上，全国房地产商会联盟主席顾云昌表示，随着楼市调控的常态化，房地产市场的运行周期正在拉长，传统的周期论已经不合时宜。其中，以2016年“9.30新政”为起点的楼市调控，已经打破“三年一周期”的定律。

??近几年的博鳌21世纪房地产论坛，从业者越来越变得“谦虚谨慎、戒骄戒躁”。尽管销售额屡创新高，但利润率下滑、并购潮起的现实表明，这一波行情过后，楼市有可能面临漫长的寒冬。

??在去年的博鳌论坛上，新鸥鹏集团执行总裁李战洪预测，未来10年，房地产市场将迎来血雨腥风，“每年淘汰6000家房企，最后只剩下3000家，不得不死。”

??在“白银时代”，公司的治理逻辑也在发生变化。随着高周转战略被发挥到极致，房地产企业的管理模式，正从以往的粗放型变得精细化，从而适应更残酷的市场竞争。

??这一过程伴随着管理层的迭代而实现。一些企业的指挥棒传到了“二代”手中，但在更多的企业中，职业经理人迅速崛起，并成为行业的中流砥柱。与老一辈创始人的凌厉、洒脱、天马行空不同，他们含蓄、务实、滴水不漏，确保公司像时钟一样精密运转。

??“在千亿之后，规模一定是重要的，但一定不是最重要的。在这个阶段，对融信来说，做强比做大更重要。”融信集团总裁、融信中国执行董事余丽娟说。余丽娟是地产圈首位“80后”女总裁，她就任总裁后的首次公开亮相，是在2019年的博鳌21世纪房地产论坛上。她的自信与干练，令人对新一代职业经理人有了更具象的了解。

文章来源：《当代中国史研究》 网址: http://www.ddzgsyjzz.cn/zonghexinwen/2021/0209/437.html